Was ist der Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert (auf Englisch: imputed rental value) ist ein fiktives Einkommen, das Hauseigentümer in der Schweiz auf ihr selbstbewohntes Eigentum versteuern müssen. Die Idee dahinter: Wer die eigene Liegenschaft bewohnt, erzielt einen geldwerten Vorteil gegenüber jemandem, der mieten müsste. Dieser Vorteil wird als steuerbares Einkommen behandelt. Im Gegenzug sind Hypothekarzinsen und bestimmte Unterhaltskosten vollständig abzugsfähig.
Stand der parlamentarischen Reform
Der Ständerat hat als Erstrat 2023 beschlossen, den Eigenmietwert für den Hauptwohnsitz abzuschaffen. Der Nationalrat hat dem Grundsatz zugestimmt, aber Details zu Abzügen und Übergangsregelungen sind noch offen. Eine Volksabstimmung ist wahrscheinlich, da Mieterverbände und linke Parteien das Referendum ergriffen haben. Eine Inkraftsetzung vor 2027 gilt als unrealistisch.
Auswirkungen auf Abzüge
Wenn der Eigenmietwert wegfällt, entfallen auch:
- Der Abzug für Hypothekarzinsen (bei selbstbewohntem Eigentum)
- Der Abzug für Unterhalts- und Renovationskosten
Für Haushalte mit hoher Hypothekarschuld und gleichzeitig hohem Eigenmietwert kann die Reform zu einer Mehrbelastung führen, wenn die wegfallenden Abzüge den Einkommensanteil übersteigen. Für schuldenfreie Eigentümer ist die Abschaffung steuerlich vorteilhaft.
Ferienimmobilien bleiben besteuert
Wichtig: Der Eigenmietwert für Ferienimmobilien und Zweitwohnungen soll gemäss aktuellem parlamentarischem Stand bestehen bleiben. Nur der Hauptwohnsitz soll von der Abschaffung profitieren.
Steuerplanerische Überlegungen vor der Reform
- Prüfen Sie, ob eine beschleunigte Amortisation der Hypothek vor der Reform noch steuerlich sinnvoll ist
- Renovationen, die heute als Werterhalt abzugsfähig sind, sollten evtl. noch unter dem aktuellen System durchgeführt werden
- Bei mehreren Immobilien: Klare Abgrenzung Hauptwohnsitz vs. Ferienwohnung dokumentieren
Quellengrundlage: Amtliches Bulletin Ständerat 2023 · Nationalrat Sitzungsprotokoll 2024 · EFD Medienmitteilungen.